Pourquoi acheter un bien immobilier en SCI ?

Pourquoi acheter un bien immobilier en SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est un dispositif qui permet d’acheter, de gérer mais aussi surtout de transmettre un patrimoine immobilier. En pratique, si vous vous orientez faire ce type de solution, vous détenez les parts mais le ou les biens concernés appartiennent à la SCI. On considère qu’il faut envisager la création d’une telle structure lorsque l’on dispose déjà d’un patrimoine important car le formalisme et le coût de fonctionnement est en soi plus important. La SCI, comme évoqué juste au-dessus, est surtout très utilisée pour organiser des transmissions des biens immobiliers en évitant les règles très contraignantes de l’indivision comme le rappelle cet article complet de Prêt Crédit. Zoom sur ce qu’il faut savoir.

Quels sont les avantages de la SCI ?

Une société civile immobilière présente donc un réel intérêt pour transmettre un bien à ses proches, à sa famille en particulier. En pratique, il est plus facile de donner des parts de SCI à ses enfants qu’un bien immobilier géré de manière classique qui, par nature ne peut être fractionné. En rédigeant les statuts adaptés auprès de votre notaire, vous maîtrisez les règles de gestion du bien et vous gardez la main sur la gestion en devenant littéralement gérant de la Société Civile Immobilière. Sur le plan de la gestion, le confort statutaire permet même de prévoir qui vous remplacerait en cas de décès. Ce peut être par exemple votre conjoint, votre femme ou votre mari, la personne qui est pacsée avec vous ou même la personne avec qui vous vivez en union libre. Dans tous les cas, les règles statutaires ici évoquées s’imposent aux héritiers.

Cas des maisons secondaires

Dans le cas d’une maison secondaire par exemple, vous pourriez prévoir les règles de répartition des charges, les dates et durées d’occupation du bien pour chacun des enfants et d’autres aspects consignés statutairement. Techniquement également, il est possible d’avoir le choix de transmettre la pleine propriété des parts et de conserver par exemple, pour ses vieux jours, l’usufruit s’il s’agit d’un bien locatif. Avec cet avantage que représente la Société Civile Immobilière, l’usufruitier peut rester gérant, vendre le bien et en racheter un autre sans avoir à consulter ses enfants qui restent en la matière nu-propriétaires.

L’acquisition d’un bien par une SCI avec un démembrement croisé des parts permet au concubin survivant de garder la jouissance du bien immobilier alors même qu’il n’est pas par ailleurs héritier. On retrouve des avantages comparables sur la transmission de patrimoine dans le cas des assurances sur la vie.

Quels sont les inconvénients de la Société Civile Immobilière ?

Tout d’abord, comme nous l’avons évoqué en introduction de cet article, les formalités de constitution d’une SCI peuvent être assez lourdes. Le mieux, c’est d’éviter de se tourner vers des statuts génériques, clés en main qui sont le plus souvent accessibles sur le net. De toute manière, en principe, seuls les notaires, les avocats et généralement les professionnels du secteur sont en mesure de rédiger ces statuts en les adaptant à votre situation patrimoniale et matrimoniale.

Ensuite, il faut bien imaginer ici qu’il s’agit de la création d’une société. Si ce n’est pas à proprement parler une entreprise, il est nécessaire de ne pas laisser sommeiller la chose et il faut notamment organiser au moins une fois par an une Assemblée Générale, tenir tout au long de son existence une comptabilité et faire avaliser par les associés les décisions importantes.

Enfin, une Société Civile Immobilière de location est obligée de déclarer tous les ans ses loyers à l’administration fiscale via le formulaire 2072 et de les répartir ensuite entre les associés. Ceci peut représenter un problème important du point de vue fiscal si l’opération a mal été montée, prenez donc conseil auprès d’un professionnel comme un avocat ou un notaire.

Les bonnes pratiques en matière de constitution

Vous l’avez probablement compris, l’intérêt est ici de bien définir les périmètres de gestion, de transmission mais aussi les conséquences fiscales dans la constitution d’une Société Civile Immobilière. Pour réduire le coût fiscal, il est généralement préférable de donner aux enfants les parts de la SCI peu de temps après l’avoir constituée ; En pratique, la valorisation des parts ainsi cédées sera quasiment nulle puisque, le plus souvent, la Société Civile Immobilière emprunte pour l’acquisition d’un bien.

Diminution de la valorisation des parts

La dette est prise en compte pour la valorisation des parts en s’imputant sur la valeur du bien immobilier. On comprend donc ici aisément que si vous donnez des parts de cette SCI ultérieurement (avec un prêt remboursé en partie ou totalement), leur valeur sera plus élevée. Cela dit, pour certains biens de forte valeur notamment, en étalant la donation des parts dans le temps, vous profitez de l’abattement de 100000 euros sur la transmission renouvelable tous les quinze ans. Nous vous invitons donc à faire un vrai bilan personnel (sur le plan patrimonial et matrimonial) avec un professionnel du secteur.

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